Квартира с «детской» долей. Что необходимо учесть при продаже или покупке жилья

Совершение сделок с недвижимостью – обмен, купля-продажа – дело всегда хлопотное и требует повышенного внимания и скрупулезности при сборе и подготовке документов. Особенно много подводных камней встречается в случаях продажи жилья, когда его совладельцами являются несовершеннолетние. Самых распространенных ошибок можно избежать, если точно знать, как действовать в таких ситуациях и с чего начинать. Вот несколько полезных советов, основанных на реальных историях жителей нашего города.

Разрешение за 15 дней

Светлана и Игорь решили продать квартиру в Муравленко и перебраться жить поближе к морю. Нашли покупателей, встал вопрос об оформлении сделки купли-продажи. Назначили дату. Но на этом этапе выяснилось, что в пакете документов отсутствует разрешение органов опеки на совершение сделки, а оно необходимо, так как 1/3 доли в квартире принадлежит шестилетнему сыну Илье. Без разрешения органов опеки нотариус продажу квартиры не зарегистрирует.

«Разрешение предусматривает выполнение одного важного условия. В новой квартире, которую родители должны приобрести взамен проданной, ребенку выделяется доля в размере не меньше той, которая была до этого. Например, если 1/3 доля Ильи составляет 17 квадратных метров, то и в новой квартире он должен получить не меньше, – пояснила главный специалист отдела опеки и попечительства управления образования Ульяна Терещенко. – Семье отводится от одного до шести месяцев на совершение сделок и предоставление в отдел опеки подтверждающих документов о выделении необходимой доли несовершеннолетнему в новой квартире. В противном случае мы можем обратиться в суд с иском об аннулировании сделки. В судебном порядке мы можем также обязать родителей выделить долю ребенку».

Таким образом, на момент продажи квартиры уже нужно понимать, какое жилье будет куплено взамен. Без предоставления копий документов на новую квартиру специалисты не примут заявление – нужно подтверждение, что ребенок не лишится тех метров, которые у него уже есть. При этом родители при покупке новой квартиры свои собственные доли могут уменьшать или вовсе отказываться от них – если решено приобретать жилье меньшего размера. «У многих жителей нашего города уже имеются квартиры в других городах, поэтому они могут представить документы на это жилье, чтобы позже выделить в такой квартире долю ребенку и таким образом соблюсти его права», – добавила Ульяна Терещенко.

Согласие обоих родителей

Марина воспитывает десятилетнего сына Вадима одна. Её муж, папа Вадима, умер. Женщине предложили хорошую работу, но в другом городе. Она собралась продать квартиру, чтобы приобрести новое жильё. Сын был в долевой собственности квартиры, и Марина обратилась за консультацией к специалистам отдела опеки и попечительства.

«Мне сразу же задали вопрос о муже. Поскольку он умер, к общему пакету документов попросили приложить копию свидетельства о смерти», – рассказывает Марина. Еще один нюанс – она была замужем дважды и каждый раз, регистрируя брак, меняла фамилию. Пришлось собирать документы, подтверждающие данный факт. Только после этого женщина получила разрешение отдела опеки.

«Бывают и другие случаи, когда, например, один из родителей отсутствует. Тогда необходимо предоставить копию решения суда о том, что папа или мама признаны без вести пропавшими или справку из ОМВД о том, что находятся в розыске. Если родители разведены и один из них живет в другом городе, то он предоставляет нотариально заверенное согласие на совершение сделки», – комментирует Ульяна Терещенко.

Запрос сделают специалисты опеки

Екатерина тоже одна воспитывает дочь Викторию. Её муж находится в местах лишения свободы. Четырнадцатилетняя девочка имеет в квартире долю, поэтому сделку купли-продажи ее мама также не может совершить без разрешения отдела опеки.

«В таких случаях мы самостоятельно отправляем в исправительное учреждение запрос и бланк согласия, который должен заполнить заключенный. Только после того, как будет получен положительный ответ, мы можем дать разрешение на совершение сделки, в противном случае мы будем вынуждены отказать и посоветовать обратиться к нам позже с полным пакетом документов, – пояснила Ульяна Терещенко. – Кроме того, так как дочь Екатерины уже достигла возраста 14 лет, то в обязательном порядке мы должны получить согласие и от самой девочки». 

Сделка – только у нотариуса

Все сделки по купле-продаже жилья с 2016 года совершаются в нотариальной конторе. «Отмечу, разрешение от отдела опеки и попечительства понадобится не только если совладельцем квартиры является несовершеннолетний, но и в том случае, когда совершеннолетний собственник признан недееспособным», – рассказывает нотариус Марина Заборина. После обращения в нотариальную контору и предоставления пакета документов ждать придется до двух суток. За это время нотариус через Росреестр сделает запросы во все инстанции.

Еще одно новшество, которое появилось совсем недавно. Нотариусы теперь могут регистрировать сделку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных) и прекращенных правах на объекты недвижимости, информация о правообладателях и о существующих обременениях прав собственности. Обращаясь к нотариусу, люди оплачивают только госпошлину, им уже не нужно идти в МФЦ, чтобы самостоятельно зарегистрировать сделку.

Какие документы потребуются?

Только за 2018 год в отделе опеки и попечительства управления образования Администрации г. Муравленко было выдано 283 разрешения на совершение сделок по продаже жилья, совладельцами которого являются дети и подростки.

В отделе можно получить полный и точный список документов, соответствующий той или иной ситуации.

«К сожалению, некоторые начинают спрашивать советы у друзей, знакомых, ищут информацию в интернете, а потом только приходят к нам и пытаются доказать, что лучше знают, как надо поступать в их случае, – рассказывает Ульяна Терещенко. – Но тут нужно отметить, что единого перечня документов для разных регионов и муниципалитетов не существует. Каждый муниципалитет разрабатывает свой нормативный акт. Мы работаем согласно Постановлению Администрации города Муравленко от 08.07.2016 № 316. В каждом регионе и даже городе будут свои особенности оформления разрешения на совершение сделки с недвижимостью, в число собственников которой входят и дети».

Перечень обязательных документов в Муравленко

1. Заявления обоих родителей на совершение сделки.
2. Заявление несовершеннолетнего старше 14 лет.
3. При отсутствии второго родителя: наличие статуса одинокой матери (справка формы 25 из управления загс); смерть второго родителя (свидетельство о смерти, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию); признание второго родителя безвестно отсутствующим (вступившее в силу решение суда); наличие разыскного дела на одного из родителей со сроком розыска не менее 3 месяцев (справка из ОМВД России по г. Муравленко); уклонение от уплаты алиментов более 6 месяцев (справка от судебного пристава); лишение второго родителя родительских прав (вступившее в силу решение суда); ограничение второго родителя в родительских правах (вступившее в силу решение суда).
4. Копия и оригинал свидетельства о рождении несовершенно-летнего(их).
5. Копии паспортов законных представителей, несовершеннолетних, достигших возраста 14 лет (фото и регистрация).
6. Справка с места жительства несовершеннолетнего(их).
7. Документы, подтверждающие право собственности несовершеннолетнего(их) на жилое помещение или иное имущество, которое подлежит отчуждению, и их копии (договор приватизации, купли-продажи, мены и т. д.).
8. Документ, подтверждающий изменение фамилии заявителей (при изменении фамилии).
9. Копия документа на жилое помещение, которое будет впоследствии приобретено в собственность несовершеннолетнего(их), либо документ и его копия на жилое помещение, которое уже приобретено в собственность несовершеннолетнего(их) взамен отчуждаемого (договор, на основании которого возникло право собственности и свидетельство о государственной регистрации права).
10. Копия справки из налоговой инспекции, подтверждающая отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость (с места продажи).
11. Копия финансового лицевого счета жилой площади (с места продажи).
12. Копии технических паспортов жилых помещений (отдельно с места продажи и с места покупки).

Ольга Чёрная